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市自然资源和规划局关于《娄底市人民政府关于公布娄底市城区基准地价更新(2020年)及标定地价评估成果的通知》的解读

市自然资源和规划局关于《娄底市人民政府关于公布娄底市城区基准地价更新(2020年)及标定地价评估成果的通知》的解读

解读机构:市自然资源和规划局 解读类型:部门解读 主题分类: 发布时间:2020-09-20 17:23 浏览量: 字体:

近日,市政府发布了《娄底市人民政府关于公布娄底市城区基准地价更新(2020年)及标定地价评估成果的通知》(以下简称《通知》)。现解读如下:

一、政策出台背景

基准地价是我国公示地价体系的核心组成部分,规定每三年要进行一次更新。我市上轮基准地价成果估价期日为2016年7月1日,距今已过3年。同时,近三年,随着我市社会经济的高速发展,万宝新区、高铁新城、娄北新区、水府新城建设不断加快,一大批市政建设项目、城市提质城建项目的实施,我市已经进入崭新的发展阶段,城市的区位条件得到了进一步改善,城市品位得到了进一步提升,原有基准地价成果已不能满足当前土地市场管理工作的需要。

标定地价也是我国公示地价体系的重要组成部分,具有具体直观并且能及时准确反映地价变化情况等特点。根据《湖南省国土资源厅转发<国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题>的通知》(湘国土资办发[2017]163号)、《湖南省自然资源厅关于转发<自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》要求,自2018年开始,各市县国土资源主管部门,要全面启动城镇标定地价体系建设,在2020年12月31日前,所有市县要全面实现城镇标定地价公示。

鉴于此,为保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性,精准公示地价,发挥地价杠杆作用,促进全市社会经济持续健康发展,我市于2018年12月启动新一轮基准地价更新及标定地价评估工作。

二、目的及意义

本轮基准地价更新的主要目的与意义体现在:①了解娄底市城区土地市场发育的情况,掌握娄底市城区土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势;②建立全面的基准地价体系,使土地估价结果符合娄底市城区实际,保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性;③实现对娄底市城区基准地价的全面了解和科学调控,使全市地价处于合理水平,以促进地产市场的有序发展,为国家加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据;④提高政府驾驭土地市场的能力,为征收土地税费,制定土地利用计划、规划,发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据,促进全市社会经济持续健康快速发展。

本次娄底市城区标定地价评估项目的旨在:一是了解娄底市城市土地市场发育的情况,掌握娄底市土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势;二是建立标定地价体系,进一步丰富娄底市地价管理工具,逐步建立以基准地价、标定地价为核心的公示地价体系;三是实现对全市地价的全面了解和科学调控,使全市地价处于合理水平,以促进地产市场的有序发展,为国家加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据;四是提高政府调控土地市场的能力,为征收土地税费,制定土地利用计划、规划,发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据,促进全市社会经济持续健康快速发展;五是满足高效、快捷评估地对大量小面积个人办理划拨土地使用权转出让宗地地价评估的需要。

三、制定依据

1、主要法律、法规、政策依据

(1)《中华人民共和国物权法》

(2)《中华人民共和国资产评估法》

(3)《中华人民共和国土地管理法》

(4)《中华人民共和国房地产管理法》

(5)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

(6)《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发[2015]12号)

(7)湖南省国土资源厅办公室转发《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(湘国土资办发[2015]64号)

(8)《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发[2017]27号)

(9)湖南省国土资源厅办公室《转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(湘国土资办发[2017]163号)

(10)《湖南省国土资源厅办公室关于限期完成城镇基准地价更新工作的通知》(湘国土资办发[2018]115号)

(11)《湖南省自然资源厅关于同意公布实施娄底市城镇基准地价更新及标定地价评估成果的函》(2020年8月19日)

2、主要技术依据

(1)《标定地价规程》(TD/T1052-2017)

(2)《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)

(3)《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)

(4)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)

四、起草过程

项目技术单位自2019年1月份筹备进场,先后完成了项目的前期准备工作、资料收集与地价样点调查、内业资料的整理、分析和计算、成果编制等有关工作,4月底完成了娄底市城区商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地定级成果、级别基准地价初步成果。我局在2019年4月下旬至2019年6月中旬对初步成果进行两轮次讨论研究。并于2019年5月上旬将初步成果以书面形式向娄底市创业集团有限公司、娄底市国土资源局经济开发区分局、娄底市水府示范片万宝新区管理委员会、娄底市城市建设投资集团有限公司、娄底市娄星工业集中区管理委员会等平台公司征求意见。2019年6月21日我局组织市人大、政府、政协相关领导及听证代表对娄底市城区基准地价更新及标定地价评估成果召开成果听证会,广泛收集社会各界意见,并于2019年10月报市政府常务会讨论。2020年8月,省自然资源厅组织专家对娄底市基准地价及标定地价评价成果进行了评审验收,项目成果被评为优秀。会后,技术单位对专家提出的意见进行了修改完善,并上报省自然资源厅。8月19日,湖南省自然资源厅下发了《湖南省自然资源厅关于同意公布实施娄底市城镇基准地价更新及标定地价评估成果的函》,同意公布实施娄底市城镇基准地价更新及标定地价评估成果。

五、主要内容

(一)基准地价主要内容

娄底市城区基准地价更新是在城镇土地利用现状调查、城镇总体规划的基础上,结合当地社会、经济条件及地价变化资料,对城镇土地进行分等、定级、估价和编制宗地地价修正体系进行更新。主要内容具体为:

1、城区土地定级调整、价格更新

(1)根据城镇自然、经济、社会状况及上轮级别划分的结果,对城区商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地土地级别进行调整;

(2)在划定土地级别的基础上,分别评估城区商服、住宅、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地的级别基准地价,并针对城区测算商服用地路线价。

2、乡镇土地定级调整、价格更新

(1)根据影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析,调整乡镇土地级别;

(2)在级别调整的基础上,对各类用地基准地价进行测算。

3、宗地地价修正体系更新

根据各不同区域的实际情况,分别更新城区、乡镇的商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系。

(二)标定地价评估主要内容

本次娄底市标定地价评估项主要工作内容包括标定地价评估公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的布设和选取、标准宗地地价评估、标准宗地地价修正体系的编制等5个方面,具体的工作内容如下:

1、标定地价公示范围的划定

根据娄底市土地利用字体规划、城市总体规划、娄底市地籍数据库等相关资料,并结合标定地价评估范围划定的有关原则、要求以及娄底土地市场交易案例资料,按商、住、工用途分别划定相应的标定地价公示范围。

2、标定区域的划分

在娄底市已有土地级别或均质地域的基础上,结合娄底市土地利用、市场发育程度,考虑区位因素,土地的位置、面积、形状、深度、临街状态等,采用多因素综合评价法并结合地价水平归纳法等划定标定区域。

3、标准宗地的布设及选取

在标定区划定的基础上,按照标准宗地的布设要求以及选取方法,针对商、住、工三大土地用途分别选取出该标定区域内具有代表性的标准宗地。

4、标准宗地地价的评估

根据各标定区域内的土地市场发育程度、交易案例、房屋租金水平、征地拆迁补偿标准等基础资料,分别采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法对标准宗地进行评估,最终确定标准宗地价格水平。

5、标准宗地宗地地价修正体系的建立

根据宗地地价修正原理,分析地价影响因素,选择商服用地、住宅用地和工矿仓储用地的影响因素及权重来建立标准宗地宗地地价修正体系。

六、需要说明的问题

(一)此次基准地价更新是在原有基准地价基础上进行更新的,需要对原市政府公布文件进行修订。首先,适时对成果进行更新更加符合我市土地级别与价格体系适应城市建设与土地市场发展的需要;其次,地价体系需要进一步补充完善,根据国家、省的有关要求:“市、县人民政府依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目用地基准地价。缺少公共服务项目用地基准地价的市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。”因此此次基准地价更新对公共服务用地基准地价进行了制定补充;再次,2017年11月1日,新《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)公布实施,替代原《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)的使用。新的《土地利用现状分类》标准的出台后,原基准地价成果中各用地类型内涵已经发生了变化,且原成果中的用途参照评估地价体系也与新分类标准不相衔接,因此,为了满足土地管理的需要,满足成果应用需求,使成果保持现势性及实用性,需要以新的《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)为基础来开展本轮基准地价更新工作。最后,根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2014)及国家、省有关文件要求,“基准地价每三年应全面更新一次,超过三年未更新的基准地价,不得作为出让最低价标准确定的依据,不得作为宗地评估基准地价系数修正法的依据。”娄底市现行基准地价成果估价期日为2016年7月1日,距今已接近3年时间,应及时开展更新工作。因此市人民政府于2016年10月17日公布的娄底中心城区基准地价(娄政发﹝2016﹞18号)已不符合现势需要,需要进行废止,重新公布实施更新后的基准地价成果。

(二)为完善公示地价体系建设,根据国家、省的有关要求,我市首次进行了标定地价评估工作。

信息来源:市自然资源和规划局 责任编辑:朱志明
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